아마존과 함께가는 물류 리츠(REIT) 회사 - 프로로지스(PLD)

 

무엇을 하는 회사?

단독 관리 및 단독 운영 부동산 투자신탁 (REIT) 회사로서, 주로 산업 유통 자산에 집중하며, 글로벌 부동산 자산망을 운영한다. 특히 글로벌 공급망의 소비 측면에 초점을 맞춘 물류 부동산 시설에 투자하고 있다. 이 회사는 자산 운영, 투자 관리, 개발 및 CDFS 사업의 3개 사업 부문으로 구분한다.

 

회사의 간략한 소개

5,500개의 고객사에게 물류시설을 임대

4,655개 빌딩

19개국에 963백만 스퀘어피트(약 2700만평, 여의도면적 10배)

연간 순 영업이익 29억달러(3조 4000억원)

자산 1360억달러(161조 5000억원)

 

올해(2020년) 1월 8일에 

Prologis U.S. Logistics Venture와 Prologis Targeted U.S. Logistics Fund는

Industrial Property Trust (IPT, 산업자산신탁)을 인수를 완료했고,

Prologis는 주식발행, 채무어섬션(assumption of debt)을 통해 130억달러에 Liberty Property Trust (LPT)를 인수를 완료했다.

 

채무어섬션은 자국통화(미달러)가치가 높아질때, 기업이 발행한 외화 표시 채권의 원리금 합계액을 지급하는 채무를 은행이 넘겨받고 그 대신 외환 차익을 얻는 금융 거래이다.

채권의 만기전 상환과 비슷하다고 보면되고, 발행비용을 줄일 수 있어 자국 통화의 평가 절상이 지속되는 나라에서 활발하게 이루어진다.

 

찾아보니 달러가치가 최근에 가장 높은 시점(2020년, 1월 8일)에 정확히 거래했다.

 

프로로지스가 인수한 회사는 위의 회사이다.

 

 

배당관련해서 보면,

최근에 계속 배당금액을 올리고있고, 수익률도 2.5% 정도로 금리보다 좋은 편이다.

 

또한, 리츠 주식인 만큼,

FFO(Fund from operations)와 AFFO(adjusted funds from operations)를 살펴봐야한다.

위 개념은 아래와 같다.

FFO = 당기순이익 + 감가상각비(영업이익에서 뺀 감가상각비를 다시 돌려주기 위해 더하는 개념) - 자산 매각 차익

AFFO = FFO + 임대료인상 - 자본적지출 - 유지보수 비용

 

리츠를 제대로 보기 위해서 더 많은 것을 반영한 AFFO을 보면되는데,

연도별 변동추이를 살펴보고,

이 추이가 상승하고 있다면 좋은 리츠이다.

 

 

이 회사는 회계마감 기준이 12월 31일이고

작년 2019년 동안 29억달러(3조4000억원) 영업이익을 냈는데,

그 중 미국 내수가 82%정도를 차지한다.

 

이번 분기 실적에서

손익계산서를 살펴보면

부동산 임대로 얻는 매출이

전체매출의 74%를 차지했고 

작년 분기 대비 60%매출이 상승했다.

작년 반기 대비는 43%로 성장세가 나쁘지 않다.

감가상각비용(Depreciation and amortization)은 리츠주식이라 꽤나 높은 비율을 차지한다.

 

임대 외에도 추가 이익이 있는데,

개발된 토지나 부동산을 매각하여 수익도 얻고 있다.

비중이 작지 않고 생각보다 크다.

 

이제 이 회사의 고객사들을 살펴보면....

1위가 아마존

2위가 DHL

그리고 익숙 기업들의 이름들이 주요 고객사이다.

FedEx, Home Deopt, UPS, WalMart, U.S. Government, BMW, PepsiCo, Panasonic 등이 있다.

 

 

이 회사의 전략은 M&A가 성장전략이고

작년 기사를 보면, 

물류 부동산 투자회사인 DCT인더스트리얼 트러스트를 85억달러에 인수했었다.

위에서도 설명했듯, 계속해서 경쟁관계에 있는 물류부동산 회사를 인수하면서 회사가 커나가는 것으로 보인다..

 

주가는 코로나 이전을 회복한 것을 넘어서서 신고가를 찍었다.

 

배당성장주

 

투자해볼만함.